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??當城市化進程從“大拆大建”的增量時代邁入“精雕細琢”的存量時代，城市更新這盤大棋該如何落子？2026年全國兩會期間，一位來自蘇州基層的全國人大代表，帶著一本特殊的“紀念郵冊”，給出了她的思考。

??她是張謹，中衡設(shè)計董事長兼總工程師，一家伴隨蘇州工業(yè)園區(qū)從水鄉(xiāng)洼地發(fā)展為國際化新城的建筑設(shè)計企業(yè)的掌舵人。在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時，這位在建筑設(shè)計領(lǐng)域深耕數(shù)十年的“老兵”，沒有過多談?wù)摳邩谴髲B的宏偉，反而將目光投向了那些城市角落里“難啃的硬骨頭”——小河浜這樣的城中村。

??“高質(zhì)量的城市更新要關(guān)注兩方面，它是城市發(fā)展的抓手，更是民生關(guān)切?！睆堉斨毖?，除了要關(guān)注提升城市風貌，延續(xù)地域文脈，更要關(guān)注老百姓的真實需求是什么。

??小河浜調(diào)研啟示錄

??采訪從張謹帶來的一件特殊物品說起——中衡設(shè)計30周年紀念郵冊。翻開郵冊，蘇州園林、昆曲、姑蘇繁華圖等承載千年文脈的紀念郵票，與現(xiàn)代城市地標、產(chǎn)業(yè)基地及金雞湖沿岸實景照片并置一頁，傳統(tǒng)與當代在方寸之間完成了跨越時空的對話。

??“這是我們企業(yè)伴隨蘇州工業(yè)園區(qū)成長30年的見證，也是園區(qū)從水鄉(xiāng)洼地走向國際化現(xiàn)代新城的縮影。”張謹說。但站在2026年的節(jié)點回望，她和團隊親歷的不僅是“造城”的輝煌，更是面對“修城”的挑戰(zhàn)。

??如今，城市發(fā)展邏輯已深刻變革。黨的二十屆四中全會部署深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化、大力實施城市更新，中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“控增量、去存量、優(yōu)供給”，政府工作報告也明確高質(zhì)量推進城市更新。但對于一線實踐者而言，理想很豐滿，現(xiàn)實卻常因“經(jīng)濟賬算不平”而陷入困境。

??張謹將當下的困境概括為一場“啃硬骨頭”的攻堅戰(zhàn)?！坝欣蓤D的地塊，其實已經(jīng)開發(fā)殆盡了。凡是留下來的，都是經(jīng)濟賬難算的‘硬骨頭’?！边@其中，最為典型的便是散布于核心城市的城中村與棚戶區(qū)。

??2024年，張謹和相關(guān)部門走進蘇州小河浜城中村調(diào)研。那里的房屋建于上世紀八十年代，建設(shè)標準低、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，與周邊現(xiàn)代化的城市天際線形成鮮明對比?！熬幼…h(huán)境和安全隱患問題突出，已經(jīng)無法適配現(xiàn)代生活需求?！彼貞浀馈?/p>

??所幸，蘇州市委、市政府高度重視調(diào)研成果，多方協(xié)調(diào)推動，小河浜于2025年完成了動遷。但這次調(diào)研也讓她窺見了更深層的系統(tǒng)性難題：傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式面臨土地拍賣低迷、存量更新受阻、資金循環(huán)不暢、土地用途固化等多重夾擊，難以適配城鎮(zhèn)化存量時代需求。

??“國內(nèi)不少核心城市，仍有大量城中村因為經(jīng)濟賬難以平衡，動遷改造舉步維艱。”張謹認為，沿用過去的“大投入、大產(chǎn)出”邏輯，在如今的財稅和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，已經(jīng)走不通了。

??以彈性策略涵養(yǎng)城市生機

??如何破局？在蘇州工業(yè)園區(qū)30年的規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗中，張謹找到了一把可能解鎖當前困局的“鑰匙”。

??今年全國兩會，她提交了一份名為《涵養(yǎng)城市生機，構(gòu)建土地開發(fā)新模式》的建議，核心思想是：讓城市學會“休養(yǎng)生息”。

??“城市其實就像一個生態(tài)系統(tǒng)，需要有‘喘息’和‘留白’的機會?！彼e例說明，如今繁華的蘇州中心區(qū)域，在開發(fā)前曾有過長達10年左右的臨時商業(yè)街，彼時受限于開發(fā)體量，只能先用鋼結(jié)構(gòu)做了臨時商業(yè)填補周邊居民的生活需求。隨著居住人口越來越多，商機日漸成熟，最終在拆除臨時商業(yè)街后啟動的整體開發(fā)項目大獲成功，實現(xiàn)了城市面貌與經(jīng)濟效益的雙重提升。

??基于這樣的實踐經(jīng)驗，張謹提出了四點具體建議，其核心邏輯在于“時間換空間，存量換增量”：

??第一，對于城中村、棚戶區(qū)等無保存更新價值的地塊，建議利用超長期國債支持“房票安置”，這既能解決動遷房源不足及資金來源問題，又能同步消化市場上的存量房源，盤活整個產(chǎn)業(yè)鏈。

??第二，完善土地臨時利用機制。可以通過完善臨時公共服務(wù)設(shè)施，補足民生短板，涵養(yǎng)城市生機。

??第三，重構(gòu)土地供需平衡與價值修復(fù)機制。通過時間換空間，等待市場回暖和區(qū)域成熟度提升，激活存量土地的真實潛能。

??第四，試點“白地”彈性入市機制。借鑒新加坡經(jīng)驗，對于城市核心區(qū)位的地塊，適度賦予其用途和開發(fā)的靈活性，吸引優(yōu)質(zhì)社會資本參與。

??“這套模式兼顧民生保障與經(jīng)濟發(fā)展，力求為破解城市更新難題，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供務(wù)實路徑?！睆堉斦f。

??除了宏觀的土地開發(fā)模式，張謹?shù)年P(guān)注點還落在了一個極為專業(yè)的稅務(wù)領(lǐng)域，即土地增值稅。

??“現(xiàn)在，社會資本參與城市更新的積極性有，但需要一些制度和政策的釋放?！睆堉斕寡?。

??去年人代會，她提交了修訂土地增值稅暫行條例的建議，起因是在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，城市更新中大量的修繕建筑，其修繕成本在現(xiàn)行的稅制下無法足額抵扣?！拔业慕ㄗh就是在破解修繕建筑入市稅費計算無據(jù)的政策堵點，提升社會主體參與城市更新的積極性?！?/p>

??令她欣慰的是，這一建議得到了國家稅務(wù)總局的書面回應(yīng)，被認為對相關(guān)立法和政策完善具有重要參考價值。

??今年1月1日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告》，對預(yù)征管理、清算收入確認、扣除項目等關(guān)鍵爭議點進行了統(tǒng)一規(guī)范，其中明確“紅線外支出”在符合條件下可計入土地成本，這正是對市場關(guān)切的積極回應(yīng)。

??“希望這一立法完善工作能在‘十五五’期間取得實質(zhì)性進展?！睆堉攲Υ顺錆M期待。