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??這段時(shí)間，曹舟南的手機(jī)就沒停過。

??電話那頭，有投資人，有同行，有合作伙伴，他們交流的是同一個(gè)問題：“8.28”新政之后，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該怎么干？

??8月28日，五部門八份文件齊發(fā)，預(yù)售條件抬高、現(xiàn)房銷售推進(jìn)、開發(fā)貸轉(zhuǎn)向項(xiàng)目制、個(gè)人房貸發(fā)放時(shí)點(diǎn)后移，文件落到紙面的那一刻，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行了近30年的模式，即將迎來改變。

??“預(yù)售節(jié)點(diǎn)到竣備交付拉長(zhǎng)約一年，開發(fā)成本增加約3個(gè)百分點(diǎn)，IRR大幅下降；現(xiàn)金流承壓，過去地基完成就進(jìn)入收款階段，現(xiàn)在要等到竣備交付，一切都要調(diào)整?！彼{(lán)綠雙城科技集團(tuán)董事長(zhǎng)曹舟南表示。

??有人看到危機(jī)，有人看到新局。

??曹舟南認(rèn)為，近30年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目由開發(fā)商依托主體信用組織：銀行看規(guī)模，購(gòu)房人看品牌，地方政府看拿地能力，開發(fā)商靠土地、融資和預(yù)售回款推動(dòng)一切?，F(xiàn)在，這套邏輯被重置了：信用落到項(xiàng)目上，資金圍著項(xiàng)目轉(zhuǎn)，客戶從終點(diǎn)變成起點(diǎn)。“現(xiàn)房銷售下，客戶看到的是最終產(chǎn)品，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)，直接反映為難以銷售。過去市場(chǎng)上漲還能消化問題，現(xiàn)在沒有這個(gè)機(jī)會(huì)了?！?/p>

??當(dāng)單一開發(fā)商不再能依靠自身信用和資金覆蓋全周期，誰來組織項(xiàng)目？曹舟南給出的答案，是“共建”。地方政府出地，金融機(jī)構(gòu)出資，專業(yè)房企出能力，產(chǎn)業(yè)鏈出品質(zhì)，客戶出需求?！靶抡院鬀]有甲乙方之分，甲乙雙方一體化了?！辈苤勰险f。

??這場(chǎng)轉(zhuǎn)型不會(huì)輕松，但方向已經(jīng)清晰。

??信用基礎(chǔ)變了

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：“8·28”新政會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些影響？

??曹舟南：這8份文件是從制度設(shè)計(jì)的高度厘清房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展方向和路徑。最核心是信用基礎(chǔ)變了，過去房地產(chǎn)的信用基礎(chǔ)主要是開發(fā)企業(yè)，銀行看企業(yè)規(guī)模排名，購(gòu)房人看開發(fā)商品牌，地方政府看企業(yè)拿地和開發(fā)能力，開發(fā)企業(yè)依靠土地、融資和預(yù)售回款推動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。整體的邏輯是基于“地”的思維。

??新政之后，信用落到具體項(xiàng)目上，一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一家主辦銀行，融資看項(xiàng)目自身現(xiàn)金流，銷售資金封閉管理，房企靠集團(tuán)信用“9個(gè)瓶蓋蓋10個(gè)瓶子”的玩法轉(zhuǎn)不動(dòng)了。它實(shí)際上在推動(dòng)房地產(chǎn)從“企業(yè)信用”轉(zhuǎn)向“項(xiàng)目信用”，從重視“地”轉(zhuǎn)到重視“房”，這是房地產(chǎn)發(fā)展新模式在項(xiàng)目端的具體落地。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)房企最直接的沖擊是什么？

??曹舟南：成本上升和現(xiàn)金流承壓是顯性的。過去項(xiàng)目的現(xiàn)金回流主要依靠開發(fā)貸款和銷售回款，現(xiàn)房銷售使銷售回款整體后移，項(xiàng)目必須投入更多前期資金，同時(shí)整體現(xiàn)金流也要承壓更長(zhǎng)的周期。從預(yù)售節(jié)點(diǎn)到竣備交付，開發(fā)周期拉長(zhǎng)約一年，開發(fā)成本增加約3個(gè)百分點(diǎn)，IRR（內(nèi)部收益率）會(huì)大幅下降。

??但影響更大的是隱性問題，留給房企的容錯(cuò)空間幾乎沒有了?，F(xiàn)房銷售，客戶看到的是最終產(chǎn)品，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)短板，直接反映為賣不動(dòng)。過去項(xiàng)目中的一些問題還可能通過市場(chǎng)上漲、預(yù)售回款或者后期調(diào)整加以消化，現(xiàn)在沒有這個(gè)機(jī)會(huì)。未來真正比拼的不只是資金規(guī)模，而是誰能把產(chǎn)品、開發(fā)、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)和現(xiàn)金管理組織成一套完整能力。

??現(xiàn)金流多方共擔(dān)

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)金流承壓，有什么現(xiàn)實(shí)解法？

??曹舟南：多方共擔(dān)，共同承壓。具體來說，房地產(chǎn)主要參與方，包括地方政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、總包等全產(chǎn)業(yè)鏈單位，要分別把自己的成本和利潤(rùn)預(yù)期降下來，共同承擔(dān)新政對(duì)成本的階段性沖擊；主要參與方也要齊心協(xié)力想辦法，共同來承擔(dān)現(xiàn)金流壓力。

??地方政府需要考慮地價(jià)的再平衡，核心城市核心地段地價(jià)預(yù)計(jì)仍將上漲，除此之外地價(jià)要根據(jù)市場(chǎng)需求作適度下調(diào)，比如三四線城市按實(shí)際樓面價(jià)下調(diào)8%～10%可能更符合預(yù)期。同時(shí)，土地款分期、審批提速、稅收征管環(huán)節(jié)調(diào)整都應(yīng)同步跟上。

??銀行也要把開發(fā)貸成本降下來，使其真正匹配項(xiàng)目建設(shè)和銷售周期。

??開發(fā)企業(yè)要盤活已簽銷售合同。銷售合同簽署后，銷售額度雖已鎖定，而放款要等到竣備交付，中間有約一年時(shí)間差，可以考慮結(jié)合金融衍生產(chǎn)品，以保持良好的現(xiàn)金流。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：拿地策略怎么調(diào)整？

??曹舟南：核心是從“按城市等級(jí)拿地”轉(zhuǎn)向“按真實(shí)需求拿地”，放棄原有的一二三線城市劃分標(biāo)準(zhǔn)，不再簡(jiǎn)單以城市能級(jí)作判斷，而是重點(diǎn)考察各城市真實(shí)市場(chǎng)流動(dòng)性。優(yōu)選合適城市、核心區(qū)、高低配、高品質(zhì)、快去化、小體量項(xiàng)目，適配城市市場(chǎng)的真實(shí)需求。

??拿地模型宜控制在60畝左右，容積率1.1以下的地塊，低密度項(xiàng)目竣備快，小地塊資金沉淀小，有利于保持合理節(jié)奏、有效控制風(fēng)險(xiǎn)。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)發(fā)生了深刻變化，但市場(chǎng)調(diào)整不等于住房需求消失。開發(fā)企業(yè)真正需要研究的，不是還有多少套房子能賣，也不是先取得土地再尋找客戶，而是未來自住型需求到底有多少，具體分布在哪些城市哪些區(qū)塊，需要什么樣的好房子，用什么方式來滿足。以需求為起點(diǎn)，反向匹配投資拿地、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃及相應(yīng)的市場(chǎng)投放時(shí)點(diǎn)。

??以共建重構(gòu)項(xiàng)目組織

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：傳統(tǒng)房企的能力結(jié)構(gòu)需要怎么改？

??曹舟南：我提出五個(gè)能力必須重建。

??第一，現(xiàn)金安全能力。每一筆錢都要和工程進(jìn)度、銷售回款、償債安排對(duì)應(yīng)起來，不能再搞大規(guī)模前置投入。第二，產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)能力。產(chǎn)品不再是一次性設(shè)計(jì)和建設(shè)的靜態(tài)成果，應(yīng)當(dāng)成為根據(jù)市場(chǎng)反饋不斷校正完善的經(jīng)營(yíng)過程。第三，客戶運(yùn)維能力。過去企業(yè)強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷，今后要從營(yíng)銷去化轉(zhuǎn)向客戶運(yùn)維。未來賣房子，不是簽完合同就結(jié)束了，要從產(chǎn)品定位階段開始擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)存量客戶，連接未來客戶。第四，生活方式兌現(xiàn)能力。設(shè)計(jì)、營(yíng)銷和服務(wù)承諾，包括企業(yè)向客戶描繪的生活方式也要真正兌現(xiàn)。第五，低容錯(cuò)條件下的協(xié)同能力?，F(xiàn)房銷售以后，一旦資金、產(chǎn)品、工程、銷售或者運(yùn)營(yíng)中的某個(gè)環(huán)節(jié)形成短板，就可能影響整個(gè)項(xiàng)目的安全。

??這五個(gè)能力，單一傳統(tǒng)房企很難全部具備。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：所以你提出了“共建”，共建到底解決什么問題？

??曹舟南：解決組織方式的問題。過去項(xiàng)目由開發(fā)商獨(dú)自組織，土地、資金、開發(fā)、銷售、交付全包，現(xiàn)在項(xiàng)目信用取代企業(yè)信用，資金封閉運(yùn)行，前期投入加大，回款后移，一家企業(yè)獨(dú)自承擔(dān)全部職能和風(fēng)險(xiǎn)，越來越難。“共建”就是圍繞一個(gè)具體項(xiàng)目，重新安排誰出地、誰出資、誰操盤、誰運(yùn)營(yíng)、誰承擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)、誰分享什么收益。

??新政把房地產(chǎn)推向“以項(xiàng)目為重點(diǎn)”的發(fā)展階段，而共建是把這一制度方向轉(zhuǎn)化為能夠落地的項(xiàng)目和市場(chǎng)組織方式。共建的價(jià)值，就是把各參與方的優(yōu)勢(shì)集中起來，政府、城投可以提供土地和項(xiàng)目資源，金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本提供資金，我們負(fù)責(zé)客戶研究、產(chǎn)品定位、開發(fā)建設(shè)、客戶運(yùn)維、交付和后續(xù)運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)提供專業(yè)支持。大家立足具體項(xiàng)目，厘清投資治理和操盤經(jīng)營(yíng)職責(zé)，共同發(fā)揮各自的核心競(jìng)爭(zhēng)力，重新集合起來一起做。

??新政以后，行業(yè)可能就沒有甲乙方之分，甲乙雙方一體化了。