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??9月5日，北京湖映天青項(xiàng)目開放樣板間，市場(chǎng)熱度直線拉升：?jiǎn)稳盏皆L客戶突破800組，首日認(rèn)籌量超200組，改善置業(yè)需求集中釋放。

??招商蛇口北京相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，他對(duì)本輪市場(chǎng)變化的真實(shí)體感是：自8·28新政落地，公司北京區(qū)域項(xiàng)目客戶到訪量整體提升20%~33%，一些觀望、推遲置業(yè)的購(gòu)房者重新回到售樓處咨詢、對(duì)比選籌，市場(chǎng)猶豫情緒大幅消退。

??上升的數(shù)據(jù)進(jìn)一步坐實(shí)回暖趨勢(shì)。普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)顯示，8月24日至8月30日，北京新房單周成交達(dá)1090套，環(huán)比大幅上漲79.9%，成交規(guī)模近乎翻倍，市場(chǎng)流動(dòng)性快速修復(fù)。

??咨詢量、成交量增長(zhǎng)并非北京獨(dú)有情況，一些核心城市也同步開啟情緒反彈。上海、深圳、南京、合肥等重點(diǎn)城市售樓處的帶看量、咨詢量亦有所攀升，樓市關(guān)注度快速回暖。伴隨行情修復(fù)，部分樓盤底氣回歸，一些項(xiàng)目開始收回前期促銷折扣、收緊優(yōu)惠政策，逐步轉(zhuǎn)向“量?jī)r(jià)企穩(wěn)”行情。

??在房企、購(gòu)房者兩端情緒修復(fù)之外，多地土地拍賣正式進(jìn)入現(xiàn)房銷售試點(diǎn)周期。浙江麗水、福建廈門、廣州等城市最新出讓地塊，紛紛在出讓條件中明確現(xiàn)房銷售要求，樓市呈現(xiàn)出“市場(chǎng)熱度回暖+行業(yè)規(guī)則升級(jí)”的格局。

??從到訪、認(rèn)籌、成交全線反彈，到房企收回優(yōu)惠、土地拍賣規(guī)則重構(gòu)，8·28新政的市場(chǎng)傳導(dǎo)效應(yīng)已有效落地，樓市回暖行情進(jìn)一步確立。

??市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)價(jià)樓盤

??9月1日，一份蓋著成都嘉禾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章的內(nèi)部調(diào)價(jià)通知在地產(chǎn)圈傳開——自9月15日起，集團(tuán)旗下十余個(gè)在售樓盤統(tǒng)一收回2%優(yōu)惠額度。

??針對(duì)這一通知，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電該公司多個(gè)樓盤了解，工作人員均證實(shí)“確有此事”。

??成都越秀天悅云翠、合肥玉湖云境等項(xiàng)目銷售人員也向記者證實(shí)了項(xiàng)目將收回此前優(yōu)惠折扣的消息。天津建投奧體譽(yù)院項(xiàng)目銷售人員則坦言，“后期加推的價(jià)格會(huì)比首開時(shí)再調(diào)高一些”。

??某房企在調(diào)價(jià)通知中直言，調(diào)價(jià)是因?yàn)橘Y金監(jiān)管全面升級(jí)，項(xiàng)目資金占用周期拉長(zhǎng)，綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)成本大幅增加。

??一名南京新房代理人士向記者也表示，“當(dāng)?shù)匾豁?xiàng)目也要收回優(yōu)惠了，政策細(xì)則出來(lái)后，南京可能一年多沒新房入市，他們不愁賣了”。在南京，樓盤的咨詢量呈快速上升態(tài)勢(shì)。貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，9月，南京新房累計(jì)認(rèn)購(gòu)202套，僅新政后第二個(gè)周末（9月5日至9月6日）兩天，認(rèn)購(gòu)量就達(dá)到145套，帶看、認(rèn)購(gòu)環(huán)比雙雙上漲超30%。

??深圳市場(chǎng)熱度更為突出。安居客平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，”8·28新政”發(fā)布后首個(gè)周末（8月29日~8月30日），深圳平臺(tái)樓盤瀏覽量環(huán)比暴漲582%，咨詢線索量環(huán)比上漲256%。

??上海同樣反應(yīng)迅速。據(jù)上海房天下數(shù)據(jù)，“金九銀十”首個(gè)周末（9月5日~9月6日），上海二手房分別成交1205套、990套，合計(jì)2195套，日均約1098套。新政后首個(gè)周六單日成交1205套，較前一日上漲89.5%。

??今年27歲的李女士，此前一度覺得在北京買房離自己很遙遠(yuǎn)。“8·28新政”發(fā)布后，她開始通過(guò)多個(gè)買房平臺(tái)了解北京通州區(qū)新房和二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)。“一直租房確實(shí)很難有好的居住體驗(yàn)，如果收入穩(wěn)定、房?jī)r(jià)也合適，貸款40年也不失為一種選擇?！?/p>

??有改善性意向的北京購(gòu)房者陳先生則更關(guān)注現(xiàn)房銷售政策?！艾F(xiàn)房銷售下資金嚴(yán)格更為監(jiān)管，對(duì)購(gòu)房人是一件好事，不用擔(dān)心爛尾了。所見即所得，也避免了貨不對(duì)板的情況?！?/p>

??不過(guò)，購(gòu)房者對(duì)于40年房貸熱度不高。陳先生表示，“按照不少銀行的標(biāo)準(zhǔn)，1991年以前出生的購(gòu)房者，新辦房貸基本無(wú)緣40年期，且我已經(jīng)快40歲了，就算能貸，總不能還到80歲吧？”

??一名廣州地區(qū)的意向購(gòu)房人則直言，比起延長(zhǎng)貸款年限，自己“更期望的是降低利息”。還有購(gòu)房人算了一筆細(xì)賬：以100萬(wàn)元貸款、年利率3%、等額本息測(cè)算，30年期月供4216.04元，總利息51.8萬(wàn)元；40年期月供降至3581.02元，每月減負(fù)635元，但總利息增至71.8萬(wàn)元，多付20萬(wàn)元。

??上海房產(chǎn)從業(yè)者李鑫印證了這一趨勢(shì)——新政咨詢熱度居高不下，但實(shí)際落地辦理40年房貸的客戶較少?！拔覄偝山灰晃?997年出生的優(yōu)質(zhì)客戶，完全符合40年貸款條件，最終依然選擇30年年限。購(gòu)房者普遍會(huì)預(yù)留提前還款計(jì)劃，不愿承擔(dān)長(zhǎng)期高額利息?！?/p>

??首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池表示，新政降低了購(gòu)房者入市資金門檻，有利于一部分剛性需求和改善性住房需求加快入市?，F(xiàn)在樓市基本上是底部區(qū)域了，政策也是最好的時(shí)候，可以考慮“上車”。

??多地推出現(xiàn)房銷售地塊

??新政落地之后，除房企層面主動(dòng)調(diào)整銷售策略外，多地在新批次土地掛牌出讓中，直接將現(xiàn)房銷售納入地塊出讓條件。

??浙江率先完成新政落地破冰，打響省內(nèi)土拍規(guī)則升級(jí)第一槍。9月2日，麗水青田掛牌甌南區(qū)塊兩宗核心涉宅用地，總出讓面積6.40萬(wàn)平方米，起始總價(jià)4.68億元，將于9月23日公開競(jìng)拍。本次出讓最核心的變革在于，兩宗地塊硬性綁定現(xiàn)房銷售制度，嚴(yán)格落地商品住房銷售新政要求。這是新政出臺(tái)后，浙江全省首宗在土拍端明確強(qiáng)制執(zhí)行現(xiàn)房銷售的宅地。

??廈門則用兩套完全規(guī)則，拉開城市核心與外圍的分層。9月3日，廈門發(fā)布土地出讓公告，對(duì)島內(nèi)、島外兩幅地塊實(shí)行了差異化住房銷售管理。其中位于島內(nèi)湖里區(qū)的2026P13地塊明確實(shí)行現(xiàn)售，商品住房現(xiàn)售的工程形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)為“已完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，已辦理房屋首次登記”；位于島外的2026XP07地塊則可實(shí)行預(yù)售，預(yù)售條件為單體建筑完成主體結(jié)構(gòu)封頂。在土地出讓金繳納方面，現(xiàn)售地塊分兩期支付，第一期20日內(nèi)付清總成交價(jià)款的50%，第二期24個(gè)月內(nèi)付清且不計(jì)利息。

??9月9日，泉州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《豐2026-2號(hào)等地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告（泉自然資告字〔2026〕22號(hào)）》，掛牌出讓泉州市中心市區(qū)統(tǒng)管區(qū)4宗地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。其中兩宗涉住宅地塊僅一宗編號(hào)為豐2026-13號(hào)地塊要求現(xiàn)房銷售制等3項(xiàng)制度。

??一線城市廣州更是以高效率完成新政的最快落地，打響核心城市模式迭代第一槍。8月28日下午，廣州南沙區(qū)珠江街道五涌南側(cè)2026NJY-3號(hào)地塊由廣州南沙開建地產(chǎn)有限公司以底價(jià)19.07億元競(jìng)得，直接樓面價(jià)7980元/平方米。該地塊是廣州首宗將“現(xiàn)房銷售承諾制”納入出讓條件的住宅用地，競(jìng)得人需承諾在指定地塊執(zhí)行現(xiàn)房銷售，項(xiàng)目成交價(jià)款可分期支付，簽訂出讓合同之日起30天內(nèi)支付不低于50%，2年內(nèi)付清全部?jī)r(jià)款。

??根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，8·28新政落地后的第一周(8.31-9.6)，300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為665萬(wàn)平方米，土地出讓金450億元，平均溢價(jià)率5.3%。各線來(lái)看，一線城市出讓金為242.7億元，占300城整體54%，二線城市、三四線城市在百億元左右；溢價(jià)率方面，一線城市平均溢價(jià)率7.3%。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，整體來(lái)看，8·28新政對(duì)土地市場(chǎng)的影響仍處于初步傳導(dǎo)階段，首周成交地塊多為新政前公告項(xiàng)目。從行業(yè)層面看，預(yù)售條件提高、現(xiàn)房銷售推進(jìn)以及資金回籠周期變化，將進(jìn)一步提高房企拿地和開發(fā)的資金門檻，部分房企的拿地能力可能受到影響，土地市場(chǎng)的分化預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加劇。