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??“8·28”新政后，長(zhǎng)沙迎來首場(chǎng)土地拍賣，盡管備受市場(chǎng)關(guān)注，但地塊最終以底價(jià)落槌。

??9月17日，長(zhǎng)沙湘江科學(xué)城大王山南片區(qū)一宗低密地塊開拍，最終由當(dāng)?shù)貒?guó)企湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)全額持股的夢(mèng)想置業(yè)以底價(jià)拿下，總地價(jià)12346萬元，折合樓面價(jià)約3500元/平方米。

??“新政后長(zhǎng)沙土地首拍，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有風(fēng)向標(biāo)意義，但因地塊所處地段較偏，對(duì)長(zhǎng)沙整個(gè)市場(chǎng)研判的參考價(jià)值不大?！遍L(zhǎng)沙某房企營(yíng)銷人士劉先生表示，拿地企業(yè)夢(mèng)想置業(yè)此前已在該片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，熟悉板塊基本面，這也是它選擇繼續(xù)拿地的關(guān)鍵。

??低密地塊

??該宗編號(hào)為[2026]長(zhǎng)沙市043號(hào)的純住宅用地，位于湘江科學(xué)城的長(zhǎng)沙市大王山南片區(qū)，毗鄰湘潭市九華片區(qū)，出讓面積27132.3平方米，容積率為1.3，是長(zhǎng)沙市場(chǎng)較為罕見的低密地塊。

??作為湖南湘江新區(qū)“南北雙引擎”的南端核心，湘江科學(xué)城正在迅速發(fā)展成為長(zhǎng)沙建設(shè)“全球研發(fā)中心城市”的核心引領(lǐng)區(qū)。2026年，湘江科學(xué)城共有70多個(gè)項(xiàng)目在建或啟動(dòng)建設(shè)，涉及產(chǎn)業(yè)、道路、學(xué)校、商業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。

??與傳統(tǒng)近郊新區(qū)依賴主城人口外溢，需求以低價(jià)剛需、環(huán)境改善為主，流動(dòng)性弱、價(jià)值上限低所不同的是，湘江科學(xué)城正依托科創(chuàng)集群，持續(xù)導(dǎo)入教授、科研人員、工程師、產(chǎn)業(yè)高端人才，逐步形成剛需居住、家庭改善、資產(chǎn)配置三重穩(wěn)定需求。

??對(duì)比北側(cè)夢(mèng)想置業(yè)正在開發(fā)的夢(mèng)想學(xué)府1912項(xiàng)目1.79的容積率，以及8月底剛出讓的編號(hào)為[2026]湘潭跨001號(hào)商住地塊2.4的容積率，該地塊限高54米，具備做洋房、小高層等品質(zhì)產(chǎn)品的條件，產(chǎn)品排布彈性大，居住舒適度上限明顯更高。

??普睿數(shù)智湖南研究人士認(rèn)為，隨著湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等新校區(qū)的建成，帶來的高知、高收入、高穩(wěn)定性的人口的持續(xù)流入，該板塊將實(shí)現(xiàn)從“居住外溢板塊”到“人才聚合板塊”的升級(jí)，抗跌性會(huì)得以提升。此地塊1.3的容積率打造的低密舒適產(chǎn)品，也將適合此類高知人群需求。

??房企重倉

??這不是夢(mèng)想置業(yè)第一次在長(zhǎng)沙市大王山南片區(qū)下注。該地塊北側(cè)約400米處，就是9個(gè)月之前夢(mèng)想置業(yè)競(jìng)得的目前正在開發(fā)建設(shè)的夢(mèng)想學(xué)府1912項(xiàng)目。

??2025年12月9日，夢(mèng)想置業(yè)以底價(jià)1.55億元競(jìng)得編號(hào)為[2025]長(zhǎng)沙市062號(hào)的商住用地，出讓面積32295.48平方米，住宅容積率2.0，住宅樓面價(jià)約3000元/平方米。

??由于配套入讀長(zhǎng)沙四大名校之一的長(zhǎng)沙市一中湘江科學(xué)城校區(qū)（初中部），該地塊開發(fā)的夢(mèng)想學(xué)府1912項(xiàng)目在今年5月31日首開時(shí)，在沒有實(shí)景展示區(qū)的情況下，推出的136套房源當(dāng)即售罄，銷售均價(jià)不到10000元/平方米。此后再次加推，依然售罄。

??“這個(gè)新地塊，應(yīng)該是夢(mèng)想學(xué)府1912項(xiàng)目二期?！逼疹?shù)智湖南研究人士表示，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，“學(xué)區(qū)確定性”是購房者最看重的因素之一。夢(mèng)想學(xué)府1912項(xiàng)目一期的成功，本質(zhì)上是“確定性學(xué)區(qū)+新規(guī)產(chǎn)品極致空間效率+剛需小戶型可控總價(jià)”三者疊加的結(jié)果，這也是夢(mèng)想置業(yè)在新政后，敢于繼續(xù)加倉的底氣所在。

??該研究人士預(yù)測(cè)，新地塊的產(chǎn)品會(huì)與一期剛需小戶型產(chǎn)品路線差異化，可能的方向是“洋房+小高層”的低密改善組合，戶型面積段可能上探160平方米，填補(bǔ)片區(qū)改善性產(chǎn)品空白。

??同時(shí)，學(xué)區(qū)配套仍是核心賣點(diǎn)，其產(chǎn)品力權(quán)重將由一期的“學(xué)區(qū)+性價(jià)比”上升為“學(xué)區(qū)+質(zhì)價(jià)比”。此外，由于樓面價(jià)高出了500元/平方米，二期改善產(chǎn)品未來售價(jià)大概率會(huì)高出一期剛需產(chǎn)品2000元/平方米左右。

??對(duì)于持續(xù)在此片區(qū)拿地的夢(mèng)想置業(yè)來說，這是一次“在自己驗(yàn)證過的市場(chǎng)上，做一次產(chǎn)品升級(jí)”的穩(wěn)健操作。但對(duì)于產(chǎn)業(yè)和配套正在以肉眼可見的速度兌現(xiàn)的湘江科學(xué)城片區(qū)而言，隨著夢(mèng)想置業(yè)的持續(xù)加倉，當(dāng)更多的開發(fā)商、更多的人口、更多的配套涌入這片土地時(shí)，片區(qū)有望成為長(zhǎng)沙的“新城核心區(qū)域”。