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??歷經(jīng)16個(gè)月5次上架，“恒大系”位于江蘇啟東的一處酒店資產(chǎn)終于迎來了新主人。

??5月23日，京東資產(chǎn)交易平臺的一紙成交確認(rèn)書，為這筆跌宕起伏的資產(chǎn)處置畫上了句號，啟東燦爛景區(qū)管理有限公司以6949萬元的底價(jià)競得標(biāo)的。標(biāo)的物為江蘇省啟東市寅陽鎮(zhèn)恒大海上威尼斯1606號不動產(chǎn)，證載建筑面積26351.45平方米，共10層，規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)。

??目前，該物業(yè)作為“恒大海上城堡酒店”運(yùn)營，屬于恒大海上威尼斯片區(qū)，與同片區(qū)的“恒大海上威尼斯酒店”相距約1.2公里，后者目前仍在正常營業(yè)。

??從2025年1月首次掛牌時(shí)的2.02億元市場評估價(jià)，到如今不足7000萬元的成交價(jià)，這座曾被視為恒大文旅板塊“拳頭產(chǎn)品”的濱海酒店資產(chǎn)，估值縮水接近七成。

??接盤方啟東燦爛景區(qū)管理有限公司，成立于2013年10月，主營業(yè)務(wù)是啟東圓陀角旅游度假區(qū)的景區(qū)管理及配套項(xiàng)目運(yùn)營。企查查信息顯示，該公司為江蘇啟泓文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司，后者由啟東市財(cái)政局100%控股，公開項(xiàng)目覆蓋文旅資產(chǎn)盤活、賽事運(yùn)營、品牌打造多個(gè)領(lǐng)域。

??從資本市場角度來看，這筆交易是近年來地方國資接手“問題資產(chǎn)”的一個(gè)縮影，從陜西建工以18.43億元競得西安恒大文旅城項(xiàng)目，到湖南湘江新區(qū)以2.83億元接手恒大童世界3宗地塊，再到啟東國資此次介入恒大海上威尼斯片區(qū)酒店資產(chǎn)的盤活與運(yùn)營，地方國資正在越來越多扮演著“最后一道防線”的角色。

??但市場更關(guān)心的問題是，啟東國資此時(shí)出手究竟是“抄底”，還是不得不扛的“接盤”？要真正“復(fù)活”這張區(qū)域文旅名片，遠(yuǎn)不只6949萬元的收購成本，后續(xù)的有效運(yùn)營和可持續(xù)盈利才是啟東國資的大考。

??記者針對相關(guān)問題分別致電江蘇啟泓文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司和啟東燦爛景區(qū)管理有限公司，截至發(fā)稿，未能接通。

??五度掛牌三折成交

??自去年初被擺上貨架以來，該酒店資產(chǎn)經(jīng)歷了堪稱“折上折”的拍賣歷程。

??最早在2025年1月12日，標(biāo)的物以1.42億元的起拍價(jià)首登阿里拍賣平臺，彼時(shí)市場評估價(jià)超過2億元，吸引了超7500次圍觀，68人設(shè)置提醒的“排面”，最終因無人報(bào)名流拍。此后，起拍價(jià)兩度下調(diào)，第三次以“變賣”形式登場，圍觀人數(shù)達(dá)40890次，113人設(shè)置提醒，報(bào)名人數(shù)卻依然為零。

??時(shí)隔一年之久的2026年5月3日，標(biāo)的轉(zhuǎn)至京東資產(chǎn)交易平臺，起拍價(jià)降至8686萬元，雖有1人報(bào)名，卻始終未出價(jià)，再度流拍。不到20天后的5月22日，起拍價(jià)進(jìn)一步下調(diào)至6949萬元，較最新評估價(jià)1.24億元打了5.6折。次日，啟東燦爛景區(qū)管理有限公司以底價(jià)成交，出價(jià)記錄僅有一條。

??若以最早2.02億元的評估價(jià)為基準(zhǔn)，最終成交價(jià)僅為原始估值的三成左右；若以首次1.42億元起拍價(jià)計(jì)算，價(jià)格近乎折半。

??促成這筆“折上折”交易的直接原因是“恒大系”關(guān)聯(lián)企業(yè)的債務(wù)糾紛。標(biāo)的資產(chǎn)登記在啟東鑫華置業(yè)有限公司名下，因該公司與啟東某商業(yè)銀行存在借款合同糾紛，銀行于2024年7月申請強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的超過6700萬元，導(dǎo)致酒店資產(chǎn)被啟東市人民法院查封并納入不良資產(chǎn)處置清單，走上拍賣之路。

??至此，這場因恒大債務(wù)危機(jī)而衍生的資產(chǎn)處置鏈條，最終以啟東國資入局畫上了句號。

??“底價(jià)成交符合市場預(yù)期?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，基于恒大當(dāng)下的處境及恒大威尼斯項(xiàng)目住宅市場表現(xiàn)一般，客觀上對區(qū)域內(nèi)酒店類資產(chǎn)的處置造成負(fù)面影響，對拍賣價(jià)格會形成抑制。在市場資金普遍望而卻步，僅有國資具備實(shí)力和意愿“托底”的現(xiàn)實(shí)背景下，啟東國資的介入既是對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，也是一種理性的資本選擇。

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，啟東國資介入是地方政府“保盤”邏輯下的博弈，是用財(cái)政信用為區(qū)域發(fā)展“托底”。恒大海上威尼斯是占地8967畝的超級文旅大盤，酒店是核心配套，一旦爛尾，已交付住宅價(jià)值將遭重創(chuàng)，政府前期基建投入淪為沉沒成本。這個(gè)“低價(jià)”是市場反復(fù)驗(yàn)證后的真實(shí)價(jià)值，而非被低估的價(jià)值，啟東國資不是在“撿便宜”，是在“買穩(wěn)定”。

??國資接盤的挑戰(zhàn)

??恒大海上威尼斯曾是啟東乃至長三角的文旅名片。項(xiàng)目占地8967.9畝，以威尼斯水城為藍(lán)本，建有58座島嶼、40座橋梁及五星級海景酒店。恒大曾填海造陸、移植海沙，打造“碧海銀沙”景觀，2012年首開銷售額破20億元，2016年酒店開業(yè)時(shí)被譽(yù)為“上海第三大景點(diǎn)”。

??然而，隨著恒大債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，項(xiàng)目運(yùn)營陷入停滯，酒店長期低效運(yùn)行。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，啟東國資此次接盤是一次積極的“心理救市”，具有象征意義。

??但挑戰(zhàn)同樣嚴(yán)峻。柏文喜分析，標(biāo)的物酒店資產(chǎn)只是8967畝大盤的冰山一角。住宅價(jià)格崩盤、現(xiàn)房滯銷、配套舉步維艱，單獨(dú)盤活難度極大，建立可持續(xù)盈利模式難度更大，整體拯救所需資金更是天文數(shù)字。啟東市財(cái)政局100%控股的文旅平臺出手，用的是地方財(cái)政信用，在土地出讓金下滑、地方債務(wù)嚴(yán)控背景下，每一筆“保盤”支出都在消耗財(cái)政空間，若酒店持續(xù)虧損，將成為財(cái)政“出血點(diǎn)”。

??在他看來，這樁交易的真正考驗(yàn)在三年后，若啟東國資能讓酒店盈虧平衡，就是成功的“抄底”；若淪為需要持續(xù)補(bǔ)貼的“僵尸資產(chǎn)”，就是代價(jià)高昂的“接盤”。

??“運(yùn)營能力是最大短板?！笔袌鋈耸刻岢?，國資平臺雖有資金和政策優(yōu)勢，但在市場化運(yùn)營基因上并不占優(yōu)。酒店是典型的“重運(yùn)營”業(yè)態(tài)，專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的缺失可能導(dǎo)致資產(chǎn)盤活效率低下。地方財(cái)政通過文旅國資平臺直接收購區(qū)域內(nèi)恒大問題資產(chǎn)，也意味著這座濱海酒店的未來運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)與改造投入，需要地方財(cái)政一并承接，“被動兜底”的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

??當(dāng)下，鑰匙已交到啟東國資手中，這座曾經(jīng)引以為傲的“海上城堡”能否真正煥發(fā)新生，考驗(yàn)的不僅是啟東國資的資金實(shí)力，更是運(yùn)營智慧和耐心。