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??總量承壓之下，海南樓市結(jié)構(gòu)性回暖信號漸強。

??據(jù)海南省官方提供的最新網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)據(jù)，1~8月，全省商品房（含安居房）網(wǎng)簽銷售面積516.75萬平方米，同比下降22%；銷售金額880.48億元，同比下降21%。其中，8月單月全省商品房網(wǎng)簽銷售面積35.72萬平方米，同比下降28%；銷售金額49.91億元，同比下降43%。

??數(shù)據(jù)背后，是海南樓市正在經(jīng)歷一場深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整——“總量承壓、結(jié)構(gòu)分化、核心回暖”成為貫穿發(fā)展的主基調(diào)。

??在市場調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點，8月24日，一場近年來規(guī)格罕見的房地產(chǎn)經(jīng)營主體座談會在海口舉行，海南省省長劉小明主持會議。會上，劉小明表示，要準(zhǔn)確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，堅定信心、主動作為，搶抓政策窗口期，共同推動海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??價格體系趨穩(wěn)

??海南樓市的發(fā)展主要看?？凇⑷齺唭纱蠛诵某鞘?。

??記者從官方提供的海南樓市最新銷售網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，?？?~8月銷售面積139.94萬平方米、銷售金額198.98億元，同比分別下降36%和27%；三亞1~8月銷售面積134.71萬平方米、銷售金額404.86億元，同比分別下降6%和7%。

??從以上數(shù)據(jù)看，兩大核心城市同步收縮，折射出全省樓市整體承壓的現(xiàn)實。

??不過，值得注意的是，整個海南樓市銷售的價格體系出現(xiàn)微上漲。1~8月，全省商品房銷售均價超過1.7萬元/平方米，同比逆勢微漲1%。其中，?？诰鶅r超1.4萬元/平方米，同比上漲14%；三亞均價超3萬元/平方米。

??海南省住建部門相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，受全國市場下行傳導(dǎo)等多重因素影響，當(dāng)前海南房地產(chǎn)市場整體承壓、分化明顯，但“好房子熱銷、城市更新支撐作用強、新建商品房價格趨穩(wěn)等積極因素也在逐步累積”。

??記者還了解到，銷售面積與金額前10名項目大多集中在三亞和?？冢叨隧椖繉κ袌龅耐械鬃饔妹黠@。

??部分市縣樓市逆勢突圍

??最近，作為海南旅居地產(chǎn)重要市縣之一的文昌市，因其上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資僅完成0.78億元、同比下降90.2%而引發(fā)外界廣泛關(guān)注。

??據(jù)海南省統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，今年上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成341.45億元，同比下降34.1%；房屋施工面積6118.17萬平方米，同比下降16.6%。相關(guān)數(shù)據(jù)說明市場整體活躍度不足，房企對新增項目依然保持謹(jǐn)慎。

??從市縣層面看，?？谏习肽攴康禺a(chǎn)開發(fā)投資同比下降52.9%，三亞同比下降13.5%，核心城市同樣承壓明顯。而文昌市上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅居全省前列。

??但值得關(guān)注的是，文昌市是海南樓市中一個頗具研究價值的樣本。投資端的“冷”與銷售端的“熱”在文昌形成了鮮明反差——1~8月，文昌市商品房銷售面積12.15萬平方米，同比增長8%，是全省少數(shù)實現(xiàn)正增長的市縣之一。而在今年5月份單月里，該地樓市銷售面積同比增長61%，銷售金額更是同比增長73%。

??這一“投資冷、銷售熱”的背離格局，反映出文昌市場正依靠存量項目去化支撐成交，新增供應(yīng)嚴(yán)重不足的隱憂正在累積。

??業(yè)內(nèi)人士分析，文昌“逆勢”增長得益“航天城概念+相對親民的價格帶，持續(xù)吸引首置和度假需求”。

??陵水縣則是另一個值得剖析的樣本。作為高端地產(chǎn)重鎮(zhèn)，陵水1~2月銷售面積同比下降28%，銷售金額降幅達51%，均價同比下跌32%。但進入二季度后，市場出現(xiàn)積極變化——1~6月商品房銷售面積43.5萬平方米，同比增長1.1%。

??統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，陵水縣市場熱度在高端項目帶動下逐步回升，清水灣一線海景項目成交熱度居高不下。全省銷售金額前10項目中，陵水縣一房地產(chǎn)項目以12.75億元位列第六。

??推動行業(yè)四大轉(zhuǎn)變

??在商品住宅用地供應(yīng)方面，今年上半年整個海南市場顯得低迷，二類住宅用地掛牌出讓屈指可數(shù)。

??如三亞方面，上半年僅完成兩宗住宅用地出讓，均為保利發(fā)展競得，合計支出約28億元，拿地面積約163畝。?？诜矫?，1~7月住宅用地成交金額約11.11億元，僅成交4宗市場化商品住宅用地，合計約94畝。

??供應(yīng)端的主動收縮，反映出當(dāng)?shù)卦凇叭齑妗眽毫ο掠幸饪刂菩略龉?yīng)節(jié)奏，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

??對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，海南省省長劉小明在上述會議上聽取海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，以及保利發(fā)展、中交海投等開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代表的意見和建議后表示，房地產(chǎn)行業(yè)要進行四個轉(zhuǎn)變：產(chǎn)品迭代上從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，業(yè)態(tài)升級上從“重開發(fā)”轉(zhuǎn)向“重服務(wù)”，發(fā)展賽道上從“擴增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)量”，經(jīng)營方式上從“重擴張”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)經(jīng)營”。在政企聯(lián)動方面，他要求各級各部門建立“一對一”服務(wù)保障機制，確保政策直達快享，真心實意為企業(yè)排憂解難。

??而在此前的8月19日，海南省住建廳召開商品房促銷售去庫存工作座談會，要求“強化政企聯(lián)動，政企協(xié)同常態(tài)化開展房展促銷、城市推介等活動”。8月24日的房地產(chǎn)經(jīng)營主體座談會，將這一思路提升到省級層面。

??記者了解到，在房地產(chǎn)經(jīng)營主體座談會當(dāng)天，海南也召開全省經(jīng)濟運行調(diào)度推進會。會上，海南省委書記馮飛、省長劉小明進一步明確要“聚焦城市更新、'好房子'建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??從長遠看，海南“十五五”時期將“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善‘保障+市場'雙軌制住房供應(yīng)體系，以高品質(zhì)供給精準(zhǔn)對接各類群體的多樣化居住需求”，這與劉小明強調(diào)的“把握產(chǎn)品迭代的轉(zhuǎn)變”高度契合。