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??8月，北京和上海先后發(fā)布新政，如今市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

??北京把答案寫(xiě)在新房成交上，第35周（8.24-30）新房成交沖到1090套，環(huán)比增長(zhǎng)近八成，這是繼第32周（8.3-9）之后連續(xù)第三周回升，而且升幅越拉越大。

??上海把答案寫(xiě)在外環(huán)外占比上，五項(xiàng)措施八項(xiàng)內(nèi)容，核心增量全部?jī)A斜外環(huán)外，新政落地當(dāng)周（8.17-23）外環(huán)外成交占比就沖到69.3%。

??把數(shù)據(jù)拆開(kāi)看，兩地的故事各有各的層次。

??2026年8月7日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃自然資源委、市公積金管理中心聯(lián)合發(fā)文，把非京籍家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的社?；騻€(gè)稅繳納年限從2年降到1年，公積金最高貸款額度抬到340萬(wàn)元。（詳見(jiàn)《北京限購(gòu)再松綁，房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)動(dòng)了！》）

??普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，第35周（8.24-30），北京新房成交1090套、12.95萬(wàn)平方米、69.35億元，三項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比分別增長(zhǎng)79.9%、73.4%、60.4%。這是繼第32周（8.3-9）之后連續(xù)第三周回升，而且升幅越拉越大，第33周（8.10-16）只漲了4.1%，第34周（8.17-23）漲了11.6%，到第35周直接跳到近八成，走出一條典型的加速放量曲線。

??1090套這個(gè)數(shù)，放到全年看能排進(jìn)前七，是全年周均722套的1.5倍。

??但需注意放量成色的高度集中，這1090套中，有257套來(lái)自通州宋莊的北投和璟，一個(gè)項(xiàng)目就占了全市成交套數(shù)的23.6%。

??把它剔除掉，剩下的833套，環(huán)比第34周（8.17-23）依然增長(zhǎng)了37.5%。

??可以看到，增長(zhǎng)是真實(shí)的，新政后市場(chǎng)的活躍度確實(shí)在修復(fù)。但更值得留意的是，8月北京新房周均成交692套，低于7月的762套。單周的高點(diǎn)，并沒(méi)有把月度的中樞抬起來(lái)。

??從價(jià)格來(lái)看，第35周（8.24-30），北京新房成交均價(jià)53540元每平方米，環(huán)比下降7.5%，是全年周度倒數(shù)第四低。量漲價(jià)跌，像是市場(chǎng)在以價(jià)換量。

??但進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，這一輪價(jià)格下探，依然是北投和璟這個(gè)低總價(jià)新盤(pán)集中網(wǎng)簽造成的，它的均價(jià)只有40466元/平方米，把它剔除之后，全市均價(jià)是57146元/平方米，跟第34周（8.17-23）的57874元/平方米基本持平。價(jià)格底盤(pán)并沒(méi)有松動(dòng)，跌的是結(jié)構(gòu)，不是基本面。

??真正值得注意的是總價(jià)段分布，普睿數(shù)智北京監(jiān)測(cè)顯示，第35周（8.24-30），900萬(wàn)元以下的總價(jià)段合計(jì)成交944套，占了全市的86.6%，其中300萬(wàn)到600萬(wàn)元一段獨(dú)占556套，占了過(guò)半的市場(chǎng)。北京新房市場(chǎng)的有效需求主體，已經(jīng)明確收斂到了900萬(wàn)元以內(nèi)。

??新房之外，北京二手房的底盤(pán)更實(shí)。

??據(jù)北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委數(shù)據(jù)，8月北京二手房網(wǎng)簽成交1.37萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)4.1%，已經(jīng)連續(xù)六個(gè)月穩(wěn)定在1.3萬(wàn)套以上。這個(gè)數(shù)字沒(méi)有上海那么亮眼，但勝在穩(wěn)，成交底部的輪廓已經(jīng)比較清晰。

??8月20日，上海六部門(mén)發(fā)布“滬八條”，從公積金提取、信貸、購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置、存量房收購(gòu)五個(gè)方面同時(shí)發(fā)力，核心在于釋放外環(huán)外消費(fèi)潛力。（詳見(jiàn)《從“滬七條”到“滬八條”，上海政策背后有高人》）

??“滬八條”至今已有半月，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，第35周（8.24-30）上海新房供應(yīng)930套，環(huán)比大增226%；成交981套，環(huán)比增加29%，是近八周的最高。

??具體來(lái)看，“滬八條”對(duì)外環(huán)外消費(fèi)潛力的激發(fā)作用明顯，普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政前后外環(huán)外成交面積周均從5.14萬(wàn)平方米升到7.10萬(wàn)平方米，環(huán)比增加38%，放量明顯。反過(guò)來(lái)，內(nèi)環(huán)內(nèi)的成交周均反而下降了49.2%。尤其是新政落地當(dāng)周（8.17-23），外環(huán)外成交占比沖到69.3%，創(chuàng)下近幾周的高點(diǎn)。

??進(jìn)一步拆分外環(huán)外的結(jié)構(gòu)，可以看到，新政后先起來(lái)的是體量更大的外郊環(huán)。普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政前后外郊環(huán)成交從7.95萬(wàn)平方米跳到11.84萬(wàn)平方米，環(huán)比增加48.9%，而最外圈的郊環(huán)外，從2.33萬(wàn)平方米微升到2.35萬(wàn)平方米，幾乎持平，環(huán)比微增0.9%。

??新政先激活的是外環(huán)外里更成熟的外郊環(huán)，郊環(huán)外的后勁還要等。

??北京上海的這一輪新政，市場(chǎng)給出了回應(yīng)，但回應(yīng)里藏著幾層不同的成色。進(jìn)入9月，傳統(tǒng)旺季疊加政策余溫，京滬樓市的成色值得繼續(xù)觀察。

??但需要注意的是，當(dāng)前整體市場(chǎng)新房供應(yīng)端正持續(xù)收縮，普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年前36周（截至9月初），北京新房供應(yīng)套數(shù)同比減少19.3%，上海供應(yīng)套數(shù)同比減少18%，新房供應(yīng)端的持續(xù)收縮，未來(lái)會(huì)不會(huì)反過(guò)來(lái)制約成交的上限，這是下一個(gè)階段要盯的問(wèn)題。