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??城建發(fā)展的半年報(bào)里，藏著兩副截然不同的面孔。

??近日，城建發(fā)展披露2026年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 101.24億元，同比下滑20.65%；歸屬母公司凈利潤(rùn)-6850.30萬(wàn)元，同比由盈轉(zhuǎn)虧；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)4.63億元，同比小幅下滑5.25%。

??與之形成鮮明對(duì)比的是亮眼的銷售數(shù)據(jù)。2026年上半年，城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售額125.48億元，同比增長(zhǎng)19.5%；銷售面積27.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約48%。

??這份“熱銷與虧損并存”的半年報(bào)，恰好處在董事長(zhǎng)齊占峰履新一周年的節(jié)點(diǎn)。2025年7月，擁有正高級(jí)會(huì)計(jì)師背景的齊占峰從城建集團(tuán)黨委常委、總會(huì)計(jì)師崗位空降，出任城建發(fā)展董事長(zhǎng)。上任之后，這家一度風(fēng)格偏保守的北京國(guó)企一改過(guò)往姿態(tài)，在北京土地市場(chǎng)頻頻出手，并通過(guò)多種手段加速存量去化，銷售數(shù)據(jù)隨即迎來(lái)爆發(fā)。

??不過(guò)，在這份充滿“溫差”的報(bào)表背后，城建發(fā)展面臨的多重現(xiàn)實(shí)壓力再次被擺上臺(tái)面，齊占峰亦迎來(lái)了經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要檢驗(yàn)。

??虧損真相

??歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損成為市場(chǎng)最大關(guān)注點(diǎn)。

??細(xì)讀財(cái)報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，本次虧損并非來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)下滑。報(bào)告期內(nèi)，交易性金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益-7.57億元，是拖累當(dāng)期利潤(rùn)最核心因素，虧損主要源于公司長(zhǎng)期持有的國(guó)信證券股權(quán)市值波動(dòng)，屬于賬面浮虧，并不會(huì)產(chǎn)生實(shí)際現(xiàn)金流出。

??但營(yíng)業(yè)收入下滑、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額大幅回落的信號(hào)同樣不容忽視。

??2026年上半年，城建發(fā)展?fàn)I業(yè)收入同比下降20.65%，城建發(fā)展稱主要原因是項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)減少。記者了解到，城建發(fā)展此前貢獻(xiàn)大額利潤(rùn)的天壇府項(xiàng)目基本完成交付結(jié)轉(zhuǎn)，新項(xiàng)目尚未進(jìn)入大規(guī)模結(jié)轉(zhuǎn)周期，出現(xiàn)階段性的收入空檔期。

??同期，城建發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為7.31億元，同比大幅下滑 86.42%。對(duì)此，城建發(fā)展歸結(jié)為項(xiàng)目投入增加。

??記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，齊占峰上任后最引人注目的動(dòng)作，就是在土地市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張。去年9月，城建發(fā)展與住總、北京建工，以29億元底價(jià)拿下了北京豐臺(tái)岳各莊地塊，打造嘉棠璟樾項(xiàng)目；去年10月底，城建發(fā)展與銘嘉（昌平國(guó)資），以28.09億元底價(jià)拿下東小口地塊，打造龍樾海序項(xiàng)目；同年11月，城建發(fā)展則以獨(dú)立競(jìng)標(biāo)姿態(tài)與中海地產(chǎn)爭(zhēng)奪天壇旁的東城祈年大街地塊，最終以20.28億元成交——短短3個(gè)月，北京拿地金額超過(guò)77億元。

??進(jìn)入2026年，城建發(fā)展擴(kuò)張勢(shì)頭不減。5月28日，全資子公司以22億元競(jìng)得北京石景山區(qū)黃莊村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地塊，與拿地同一時(shí)間亮相的是項(xiàng)目案名：龍樾璟序。

??經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變初見(jiàn)成效

??去年10月27日，在城建發(fā)展2025年三季度經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)上，齊占峰就闡述了其經(jīng)營(yíng)理念。他表示，公司要“抓風(fēng)控、抓增量、抓轉(zhuǎn)型、抓改革、抓效益”，聚焦主業(yè)穩(wěn)住基本盤(pán)，重視資金鏈安全。

??從今年上半年經(jīng)營(yíng)成果來(lái)看，齊占峰的經(jīng)營(yíng)策略已經(jīng)在銷售端收獲回報(bào)。

??嘉棠璟樾于今年3月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)房源266套，去化率約60%；龍樾海序5月開(kāi)盤(pán)之后表現(xiàn)火熱，報(bào)告期內(nèi)累計(jì)簽約668套，創(chuàng)下北京近年開(kāi)盤(pán)去化紀(jì)錄，成為上半年業(yè)績(jī)最大貢獻(xiàn)項(xiàng)目。

??在新盤(pán)銷售火熱的同時(shí)，齊占峰也在大力加快庫(kù)存的去化。

??去年下半年開(kāi)始，城建發(fā)展旗下的“老盤(pán)”順義別墅項(xiàng)目——北京合院開(kāi)啟了新一輪的造勢(shì)：重新裝修了售樓部、升級(jí)樣板間，一批單價(jià)大幅下降的“工抵房”也隨之出現(xiàn)。今年上半年，該項(xiàng)目網(wǎng)簽44套、成交金額3.15億元，拿下北京別墅成交套數(shù)冠軍。

??這些案例反映在總體的銷售數(shù)據(jù)上同樣顯眼。2026上半年，城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售金額125.48億元，同比上漲19.5%；其中二季度單季銷售額接近99億元，增長(zhǎng)幅度顯著；銷售面積27.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約48%。

??值得一提的是，今年上半年，全國(guó)住宅銷售面積、銷售金額均下滑，北京宅銷售面積僅增長(zhǎng)14.1%。

??齊占峰迎來(lái)考驗(yàn)

??亮眼的銷售增速背后，城建發(fā)展長(zhǎng)期存在的經(jīng)營(yíng)短板依舊亟待破解，最突出的便是業(yè)績(jī)穩(wěn)定性不足的問(wèn)題。

??近些年，城建發(fā)展凈利始終在虧損與扭虧之間反復(fù)跳轉(zhuǎn)，盈利持續(xù)性飽受市場(chǎng)考驗(yàn)。2022年，公司錄得9.26億元虧損，首度出現(xiàn)年度經(jīng)營(yíng)虧損；2023年順利扭虧后，2024年再度陷入虧損泥潭；2025年上半年短暫扭虧回暖，全年依舊未能實(shí)現(xiàn)盈利轉(zhuǎn)正，業(yè)績(jī)波動(dòng)已成常態(tài)化痛點(diǎn)。

??盈利端持續(xù)波動(dòng)的同時(shí)，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)壓力也持續(xù)存在。

??截至2026年6月末，城建發(fā)展總資產(chǎn)負(fù)債率78.88%；按行業(yè)常用口徑剔除合同負(fù)債后約76.7%，凈負(fù)債率（有息負(fù)債減貨幣資金/所有者權(quán)益）約143%，現(xiàn)金短債比（貨幣資金/短期有息債務(wù)）約1.59倍，三項(xiàng)指標(biāo)對(duì)應(yīng)“三道紅線”仍處橙檔。

??凈負(fù)債率偏高意味著公司對(duì)債務(wù)融資的依賴度尚未顯著下降，在行業(yè)融資環(huán)境分化的格局下，這一指標(biāo)會(huì)持續(xù)壓制估值彈性的釋放空間。不過(guò)，1.59倍的現(xiàn)金短債比提供了階段性安全墊，疊加國(guó)企信用背書(shū)，公司1~8月發(fā)行18.6億元三年期中票、利率低至2.1%~2.2%，說(shuō)明債權(quán)市場(chǎng)對(duì)其信用資質(zhì)仍給予認(rèn)可，再融資渠道并未實(shí)質(zhì)收窄。

??從更高層面看，北京城建集團(tuán)已明確將北京城建發(fā)展作為旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的唯一上市平臺(tái)，承諾逐步解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，這為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了資源注入的預(yù)期。

??對(duì)齊占峰而言，開(kāi)局第一年，他用“先減負(fù)、再擴(kuò)張”的公式完成了戰(zhàn)略的布局。但一切只是開(kāi)始，如何把市場(chǎng)的期待轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的增長(zhǎng)——才是真正的大考。