??很難想象，眼前這棟棕紅與米白相間、空調(diào)機(jī)位整齊劃一的嶄新樓房，曾是一棟讓38戶居民提心吊膽的危舊老樓。
??7月31日，北京市豐臺區(qū)開陽里三區(qū)19號樓正式交房。一站式服務(wù)區(qū)內(nèi)，簽到、簽約、產(chǎn)權(quán)咨詢、物業(yè)手續(xù)辦理等窗口井然有序，工作人員全程引導(dǎo)居民辦理收房、驗房手續(xù)。
??拿到新房鑰匙的居民們難掩激動，紛紛結(jié)伴入戶參觀；許久不見的老街坊也圍聚在一起暢聊，言語間滿是對未來生活的憧憬。
??“盼了十多年，今天心里總算踏實了。以前那老房子是危房，一下雨到處漏，沒有獨立廚房和衛(wèi)生間，整棟樓黑乎乎的，垃圾隨處堆放，樓道電線私拉亂接像蜘蛛網(wǎng)，住得始終提心吊膽。現(xiàn)在的新房子南北通透，窗戶亮堂堂的，廚衛(wèi)都是獨立成套，心里別提多舒坦?！崩献衾畲鬆斒帜弥€匙感慨道。
??這棟上世紀(jì)70年代建成的簡易住宅樓經(jīng)過原拆原建正式交付，是北京市豐臺區(qū)首個應(yīng)用CMC鋼砼組合模塊建造技術(shù)的原拆原建項目，也是繼馬家堡路68號院2號樓之后，豐臺區(qū)第二個危舊樓房原拆原建落地案例。
??戶均面積提升近30%
??北京市豐臺區(qū)開陽里三區(qū)19號樓，原為金隅集團(tuán)瑪鋼廠廠區(qū)辦公用房及單身宿舍，福利分房時期分配給企業(yè)職工作為承租公有住房。2000年，北京豐臺開陽里地區(qū)整體改造時該樓被遺留，后續(xù)隨非經(jīng)營性資產(chǎn)移交首開集團(tuán)管理，屬于企業(yè)自管公有住房。
??改造前，該樓是典型非成套住宅，每層僅設(shè)置一處公共衛(wèi)生間，無獨立廚房。居民只能在屋內(nèi)做飯洗漱，墻體常年滲水返潮；建筑缺少外墻保溫，管線私拉亂接，樓道雜物堆積，消防隱患突出。樓棟地處小區(qū)邊緣，長期處于管理盲區(qū)，私搭亂建多發(fā)，結(jié)構(gòu)安全與消防安全雙重風(fēng)險疊加。
??此外，受公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)限制，租金收入不足以覆蓋高額維修成本，產(chǎn)權(quán)單位無力承擔(dān)整體改造投入；同時，非成套住宅無法開展房屋改造，居住矛盾逐年累積。
??為了改變現(xiàn)狀，居民們自發(fā)奔走了10多年?！拔覀冋疫^物業(yè)、跑過街道，甚至去過市政府反映情況，就想解決房子安全問題。”李大爺回憶道。
??轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2020年，北京市出臺《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》（京建發(fā)〔2020〕178號），為非成套簡易樓的“原拆原建”提供了政策依據(jù)。抓住這一契機(jī)，豐臺區(qū)將開陽里三區(qū)19號樓納入改建試點，困擾居民多年的危房終于迎來了重生的機(jī)會。
??北京市豐臺區(qū)房屋管理局副局長史衛(wèi)紅介紹，選擇該樓棟作為試點主要基于三方面考量：一是民意基礎(chǔ)扎實，經(jīng)多輪入戶征詢，居民改造同意率達(dá)100%，符合試點準(zhǔn)入條件；二是項目規(guī)模適中，僅涉及38戶，改造邊界清晰、矛盾可控，有利于探索標(biāo)準(zhǔn)化改造流程；三是該樓為北京右安門街道現(xiàn)存最后一棟簡易危舊樓，改建完成后將實現(xiàn)轄區(qū)簡易樓房危房清零，示范效應(yīng)顯著。
??即便試點基礎(chǔ)條件相對優(yōu)質(zhì)，但危舊樓房改建的落地核心難點依舊在群眾工作層面。不同家庭經(jīng)濟(jì)條件、居住訴求差異明顯，老年人、低收入家庭對出資、周轉(zhuǎn)心存顧慮，部分居民在戶型、配套、工期上存在分歧。為此，北京市豐臺區(qū)以黨建引領(lǐng)攻堅，由街道、區(qū)房管局、首開集團(tuán)組建項目臨時黨支部，設(shè)立黨員入戶攻堅專班，建立全流程協(xié)商機(jī)制。
??工作團(tuán)隊全覆蓋入戶宣講市區(qū)兩級補(bǔ)貼政策，分批召開居民議事會，逐條回應(yīng)戶型、出資、周轉(zhuǎn)、回遷等核心訴求；建立矛盾臺賬，對高齡、低保、殘疾等特殊群體開展一對一上門疏導(dǎo)；全程公開公示改造方案、資金分?jǐn)?、選房規(guī)則，充分保障居民知情權(quán)、參與權(quán)，最終實現(xiàn)改建意向、設(shè)計方案、改建協(xié)議三項征詢同意率全部100%。
??在充分尊重民意的基礎(chǔ)上，新樓設(shè)計方案實現(xiàn)了居住品質(zhì)的跨越?！爸亟ㄖ髽菞澯稍瓉淼?層變?yōu)榈厣?層、地下1層，戶均建筑面積增加近30%?！表椖拷ㄔO(shè)單位項目負(fù)責(zé)人李銳介紹，考慮到樓內(nèi)老年住戶占比高，新樓同步配置電梯與無障礙坡道。
??CMC模塊化建造節(jié)約50%工期
??老城危樓更新普遍受場地狹小、周邊居住密集、工期長、噪聲揚塵擾民等問題制約。如何壓縮建設(shè)周期、降低施工干擾、保障工程質(zhì)量，成為項目的核心考驗。
??北京市豐臺區(qū)開陽里三區(qū)19號樓作為豐臺區(qū)首個CMC低多層鋼砼組合模塊技術(shù)的原拆原建項目，以工業(yè)化智能建造破解上述難題。
??“CMC 模塊化建造類似搭積木，居室模塊在工廠預(yù)制完成，運抵現(xiàn)場直接吊裝拼接，整體預(yù)制率達(dá)到90%。”承建方中建集成北京豐臺開陽里項目經(jīng)理李鵬飛介紹。
??工廠生產(chǎn)與現(xiàn)場準(zhǔn)備雙線并行，大幅壓縮建設(shè)周期，項目主體吊裝僅耗時6天。對比傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑，工期節(jié)約50%，建筑垃圾減少70%，現(xiàn)場用水量節(jié)約60%，施工噪聲、揚塵得到有效管控。
??同時，所有模塊化建筑嚴(yán)格對標(biāo)現(xiàn)行住宅抗震、消防規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，從建筑結(jié)構(gòu)、安全設(shè)施上筑牢居住底線。
??“為全方位把控施工品質(zhì)、規(guī)范建設(shè)管理、化解施工擾民問題，區(qū)級層面建立專項監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)守項目建設(shè)全流程底線?！北本┦胸S臺區(qū)住建委主任許可表示。
??一方面抓實工程質(zhì)量安全監(jiān)管，對構(gòu)件工廠生產(chǎn)、現(xiàn)場吊裝拼接、抗震加固、消防設(shè)施安裝等全流程跟進(jìn)監(jiān)督，分階段開展分部驗收，嚴(yán)格把控工程建設(shè)品質(zhì)；另一方面強(qiáng)化施工擾民管控，嚴(yán)格管控作業(yè)時段與降噪防塵，開通居民專屬溝通專線，及時響應(yīng)訴求、化解矛盾，最大程度減少施工對周邊居民生活的影響。
??這項新技術(shù)既圓了38戶居民的安居夢，也為北京同類危樓改造積累工業(yè)化建造實操經(jīng)驗，探索出一條“快速建設(shè)、綠色低碳、低擾民、可復(fù)制”的城市更新路徑。
??三方共擔(dān)打通堵點
??資金平衡與歷史遺留手續(xù)，是危舊樓房原拆原建普遍面臨的兩大堵點。
??北京市豐臺區(qū)開陽里三區(qū)19號樓項目通過探索“政府補(bǔ)貼、居民自籌、產(chǎn)權(quán)單位出資”的三方共擔(dān)模式解決了“錢從哪來”的問題。同時，依托政府高位統(tǒng)籌破解無證老樓手續(xù)瓶頸，為同類項目提供了可復(fù)制的樣本。
??在資金籌措上，項目嚴(yán)格按照市級危改相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)落實財政補(bǔ)助；居民則是有購置產(chǎn)權(quán)意愿居民承擔(dān)扣除政府補(bǔ)助后的剩余住宅改造成本；無購房意愿、維持承租關(guān)系的居民，對應(yīng)剩余改建資金由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。
??“前期我們每戶先繳了30萬元，后期根據(jù)實際核算，預(yù)計再補(bǔ)繳15萬元到20萬元就能結(jié)清?！本用裢醮鬆斚蛴浾弑硎?，所有的出資明細(xì)、選房規(guī)則都有公示，大伙兒心里都特別踏實。
??作為產(chǎn)權(quán)單位與實施主體，首開集團(tuán)出資約占總投資的25%，主要承擔(dān)地下配套建設(shè)，并對選擇繼續(xù)承租居民的資金缺口予以兜底。“作為市屬國企，我們必須扛起主體責(zé)任?！崩钿J坦言，“這類民生項目短期難有經(jīng)濟(jì)收益，但改造后管理成本大幅降低，安全責(zé)任得到根本性化解，算大賬、算長遠(yuǎn)賬才是關(guān)鍵?！?/p>
??“為保障資金使用規(guī)范透明、全程可控，項目建立完善的資金閉環(huán)監(jiān)管機(jī)制，設(shè)立專項資金臺賬，全程跟蹤財政補(bǔ)助、企業(yè)自籌資金的撥付與使用情況，堅決防范資金挪用風(fēng)險，守住項目資金安全底線。”史衛(wèi)紅表示。
??除資金平衡難題外，該樓棟年代久遠(yuǎn)，土地、規(guī)劃手續(xù)缺失的歷史遺留問題，也是制約項目落地的一大難點。
??為此，北京市豐臺區(qū)建立區(qū)級高位統(tǒng)籌機(jī)制，由區(qū)政府牽頭，聯(lián)合住建、規(guī)劃、財政及街道組建專項聯(lián)席會議，開辟并聯(lián)審批綠色通道。
??各部門通過權(quán)屬溯源、現(xiàn)場測繪、違建剝離等專項工作，依規(guī)將主體居住建筑認(rèn)定為歷史遺留存量住宅，補(bǔ)齊項目立項、規(guī)劃、用地法定前置手續(xù)，逐項打通土地、規(guī)劃、資金卡點，大幅壓縮跨部門審批周期，填補(bǔ)了無證簡易樓原拆原建在實操層面的空白。
??在此基礎(chǔ)上，項目構(gòu)建起“政府統(tǒng)籌引領(lǐng)、國企牽頭實施”的成熟運作模式。政府統(tǒng)籌政策指導(dǎo)、審批監(jiān)督與矛盾協(xié)調(diào)；首開集團(tuán)承擔(dān)方案落地、建設(shè)實施與后期運營；屬地街道主抓群眾動員、訴求化解與施工協(xié)調(diào)等工作，三方各司其職、高效聯(lián)動。
??“改建后房屋統(tǒng)一登記為‘按照經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理’，不強(qiáng)制購房，充分兼顧不同家庭需求?！崩钿J介紹，后續(xù)將由首開集團(tuán)旗下城運集團(tuán)承接物業(yè)，依托地下配套商業(yè)補(bǔ)齊便民短板，街道同步完善議事機(jī)制，持續(xù)夯實基層治理效能。
??北京豐臺區(qū)開陽里三區(qū)19號樓的落成，不僅圓了38戶居民的安居夢，更為全市提供了可復(fù)制的“豐臺樣本”——即歷史遺留建筑認(rèn)定流程、黨建引領(lǐng)群眾工作模式、CMC模塊化建造技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。
??“下一步將系統(tǒng)推廣馬家堡、開陽里兩大原拆原建試點成熟經(jīng)驗?！痹S可透露，將在全區(qū)摸排簡易危舊樓資源，推廣裝配式智能建造，兜牢民生底線，通過城市更新持續(xù)推動空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、發(fā)展動能轉(zhuǎn)換、人居品質(zhì)提升。
